Lieke en Daan hebben een leuke woning op het oog in de buurt van Lisse. Vol enthousiasme bellen ze hun notaris. “We hebben gehoord dat starters soms geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Maar op internet zien we ook 2%, 10,4% en straks zelfs 8%. Waar moeten wij rekening mee houden?”
Door Rob Timmers, notaris in Lisse
Een begrijpelijke vraag. Want de overdrachtsbelasting lijkt inmiddels op een oerwoud van tarieven. Gelukkig is er een logica — mits je goed weet wat je koopt, en waarom.
0%: De startersvrijstelling
Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst een woning én ga je er zelf wonen? Dan val je mogelijk onder de startersvrijstelling. Dat betekent: géén overdrachtsbelasting. De woning mag dan niet meer kosten dan € 525.000 (2025) en € 555.000 (2026).. Let op: je moet de vrijstelling zelf aanvragen bij de notaris en mag er nog niet eerder gebruik van hebben gemaakt. Voldoe je niet aan één van deze voorwaarden? Dan val je automatisch terug op het 2%-tarief. Voldoet maar 1 koper aan de voorwaarden dan geldt voor deze wel het 0% tarief over zijn aandeel in de woning, de andere koper betaalt 2%.
2%: Eigen woning, geen starter
Koop je een woning waar je zelf gaat wonen, maar ben je geen starter (meer)? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Dit geldt ook bij doorstromers of als je na verkoop van je oude woning opnieuw iets koopt om zelf in te wonen. Deze woning moet wel je hoofdverblijf zijn. Dit wil zeggen dat je er tenminste zes maanden moet gaan wonen.
10,4%: Belegging in (tweede)woningen
Gebruik je het pand niet als hoofdverblijf — bijvoorbeeld een vakantiewoning, een verhuurde woning — dan betaal je in 2025 nog 10,4% overdrachtsbelasting. Vanaf 1 januari 2026 wordt dit tarief verlaagd naar 8%. Een voordeel dus van 2,4%.
0% bij bouwterrein — maar let op
Koop je een bouwterrein? Dan geldt ook het 0%-tarief voor de overdrachtsbelasting, omdat je in dat geval 21% btw betaalt. Dit lijkt gunstig, maar is dat lang niet altijd. Als particulier kun je die btw namelijk niet terugvragen, en betaal je dus juist méér belasting. Voor ondernemers kan dit wél voordelig uitpakken, omdat zij de btw kunnen verrekenen. Dit soort aankopen vraagt om goede afstemming vooraf.
Zakelijk vastgoed: altijd 10,4%
Voor bedrijfspanden, winkels, kantoren en ook voor parkeerplaatsen zonder woonfunctie blijft het tarief 10,4%, nu én na 2026. Dat verandert helaas niet.
Voorkom verrassingen
Het verschil tussen 0% en 2% kan enorm zijn. Bij een woning van € 500.000 scheelt dat € 10.000. “Hadden we dit niet vooraf besproken, dan hadden we een flinke tegenvaller gehad”, zegt Daan opgelucht. Want hun woning viel nét binnen de voorwaarden van de startersvrijstelling.
Onze tip: koop je een woning, garage, stuk grond of bedrijfspand? Vraag vooraf advies. Eén klein verschil in gebruik of bedoeling kan grote financiële gevolgen hebben.
Deze rubriek wordt verzorgd door mr. Rob Timmers, notaris in Lisse.
📞 0252 414008 – ✉ notaris@notaristimmers.nl – 🌐 www.notaristimmers.nl