BozeBelastingBetaler en Box 3
Afgelopen maandagochtend belde Peter. Peter is een gepensioneerde ondernemer en al jarenlang klant bij ons kantoor. Hij heeft zijn oude dag goed geregeld met beleggingspanden en dat heeft hem geen windeieren gelegd. Peter heeft zijn beleggingspanden deels gefinancierd met eigen vermogen en deels met leningen. Hij is gewend om over het saldo van het vermogen de 1,2% vermogensrendementsheffing uit box 3 te betalen.
Toekomst box 3?
Peter heeft vernomen dat hij weer meer belasting moet gaan betalen en dat de heffing over het werkelijk rendement er voorlopig niet gaat komen. Peter zegt tegen de notaris: "Moet ik nou weer meer belasting gaan betalen over mijn vermogen? Hebben ze in Den Haag dan nooit genoeg? Ik ben graag bereid om mijn bijdrage te betalen, maar het moet wel redelijk blijven. Ze rekenen nu met onrealistische rendementen."
De notaris legt uit dat er het nodige verandert. Salderen, dus je schulden aftrekken van je bezittingen, mag niet meer. Je mag van het bedrag van je schulden maar 2,28% aftrekken. Ook als je veel meer rente betaalt. Bij je bezittingen wordt uitgegaan van een netto opbrengst van 5,53%. Dit betaal je ook bij leegstand of als je rendement veel lager is. Peter is daardoor een stuk duurder uit. Peter slaakt een diepe zucht en vraagt zich af of het slim is om weer een beleggingspand met geleend geld aan te kopen.
Salderen via STAK
De notaris legt uit dat de staatssecretaris vorige maand heeft bevestigd dat je bij een STAK (Stichting Administratie Kantoor) wel mag salderen. De koper van het beleggingspand wordt de STAK. Het bestuur van de STAK, en dat ben jezelf, heeft de zeggenschap over het beleggingspand. Voordat je tot de aankoop overgaat geeft de STAK eerst certificaten uit. Dit kan aan jezelf, maar bijvoorbeeld ook aan je kinderen. Een certificaat geeft recht op een aandeel in het vermogen. Het grote voordeel is dat je binnen de STAK wel mag salderen. De lening voor de aankoop mag je dus aftrekken van de waarde. De nettowaarde van de certificaten is dan belast in box 3. Als je het aan te kopen beleggingspand volledig hebt gefinancierd, dan betaal je geen box 3 belasting. Net als vroeger dus!
Als je met (deels) geleend geld een beleggingspand wilt aankopen, is de STAK een slimme oplossing. De kosten van het oprichten van de STAK zijn snel terugverdiend. Het overdragen van bestaande beleggingspanden vanuit de privé portefeuille aan een STAK is overigens niet zo aantrekkelijk omdat je dan overdrachtsbelasting moet betalen. Omdat de overdrachtsbelasting bijna gelijk is aan de schenkingsbelasting voor kinderen kun je dit slim combineren. Je mag deze belastingen met elkaar verrekenen. Ook hier kun je de STAK gebruiken en als schenker de controle houden.