Verkoop je een stuk grond? Dan denk je misschien: ik ben een particulier, dus ik hoef geen BTW te betalen. Maar let op: de Belastingdienst kan daar anders over denken. Zelfs als je maar één keer iets verkoopt, kan het zijn dat je belasting moet afdragen.
Eenmalige verkoop, toch BTW?
Stel je hebt een stuk grond naast of achter je woning. Dat was vroeger gewoon weiland of tuin. Nu krijg je van de gemeente toestemming om er een huis op te bouwen. Dat maakt de grond in één klap veel meer waard. Je denkt: ik ben geen projectontwikkelaar, ik doe dit maar één keer. Dus BTW is niet van toepassing en de winst is belastingvrij. Maar dat is niet altijd juist.
Wanneer ben je wél ondernemer?
Als je alleen je eigen grond verkoopt zonder iets te regelen, dan blijf je meestal particulier. Maar als je actief aan de slag gaat om de grond beter verkoopbaar te maken, ziet de Belastingdienst jou soms als ondernemer.
Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als je:
– een vergunning aanvraagt om te mogen bouwen;
– contact hebt met de gemeente om plannen te bespreken;
– een makelaar inschakelt om kopers te vinden;
– een bouwtekening laat maken.
Dit is geen normaal vermogensbeheer meer. Volgens de Belastingdienst gedraag je je dan als iemand die winst wil maken. En dan kun je worden aangemerkt als ondernemer voor de BTW en ben je misschien belasting verschuldigd over de winst.
Wat betekent dat voor jouw portemonnee?
Als je als ondernemer wordt gezien, moet je 21% BTW afdragen over de verkoopprijs. Dat kan veel geld zijn.
Stel: je verkoopt de grond voor €100.000. Dan moet je €21.000 aan BTW betalen. Als je die BTW niet van tevoren hebt meegerekend in de verkoopprijs, kan dat een vervelende verrassing zijn. Daar blijft het niet altijd bij.
En de inkomstenbelasting?
De Belastingdienst kan ook zeggen dat je winst hebt gemaakt door actief iets met de grond te doen. Die winst kan dan belast worden in de inkomstenbelasting. In dat geval betaal je ook nog belasting over je winst.
Wat als je verkoopt aan een particulier?
Dan is het extra lastig. Een particuliere koper kan de BTW niet terugvragen bij de Belastingdienst. Voor die koper wordt jouw grond duurder, in plaats van 10,4% overdrachtsbelasting wordt het 21% BTW. Daardoor kan de verkoop lastiger worden of zelfs niet doorgaan.
Wat als je verkoopt aan een ondernemer?
Verkoop je aan een ondernemer, zoals een aannemer of ontwikkelaar? Dan is het minder erg. Die kan de BTW meestal terugvragen. De verkoop wordt daardoor niet duurder voor hem.
Laat je goed adviseren
Of je nu als particulier of ondernemer wordt gezien, hangt af van de situatie. Een fout kan duizenden euro’s kosten. Laat je daarom goed adviseren door je notaris. Die helpt je om de juiste keuzes te maken en verrassingen te voorkomen.