Een leegstaand bedrijfspand dat maanden te koop staat, kan voor slimme ondernemers een gouden kans zijn. De ondernemer koopt het pand voor een scherpe prijs en sluit een huurovereenkomst. Dit genereert huurinkomsten, dat de waarde van het pand kan verhogen. Na deze stappen verkoopt de ondernemer het pand weer door. Vaak met een mooie winst. Wie wil dat niet?
Waar het in de praktijk misgaat
Toch gaat het hier in de praktijk regelmatig mis. Veel mensen denken dat zij het pand eerst zelf geleverd moeten krijgen en daarna kunnen doorverkopen. Maar wanneer u een pand aankoopt en het vervolgens binnen zes maanden doorverkoopt, krijgt u te maken met bepaalde regels rond de overdrachtsbelasting.
Bij de eerste levering betaalt u overdrachtsbelasting. Verkoopt u daarna binnen zes maanden door, dan geldt voor de tweede levering een vrijstelling voor het bedrag waarover al belasting is betaald. Dat klinkt aantrekkelijk, maar in de praktijk werkt het vaak anders uit.
Het belastingnadeel
De tweede koper betaalt overdrachtsbelasting over de hogere koopprijs. Dat tarief bedraagt momenteel 10,4% voor bedrijfspanden. Wanneer het belastingvoordeel in de prijs wordt verwerkt of wordt uitgekeerd aan de eerste koper, wordt daar opnieuw overdrachtsbelasting over berekend. Zo verdwijnt een deel van de winst alsnog naar de Belastingdienst. Dat kan slimmer.
In zulke situaties kan zogenoemd omgekeerd passeren geld opleveren.
Hoe werkt dat?
Stel: u heeft een koopovereenkomst getekend voor een bedrijfspand in Lisse. Nog voordat de levering plaatsvindt, vindt u een koper die bereid is meer te betalen. U spreekt af dat beide leveringen op dezelfde dag plaatsvinden.
Normaal gesproken zou het pand eerst aan u worden geleverd en daarna aan de nieuwe koper. Bij omgekeerd passeren draaien we dit om.
De eerste akte die wordt getekend, is de verkoop aan uw koper. Die koper betaalt overdrachtsbelasting over zijn koopprijs. Daarna tekent u de akte waarbij u het pand aankoopt van de oorspronkelijke verkoper. Omdat er binnen zes maanden al overdrachtsbelasting is betaald over een hoger bedrag, hoeft over uw aankoop geen overdrachtsbelasting meer te worden betaald.
Het voordeel komt daardoor bij u terecht.
De rol van de notaris
Vervolgens dient de notaris de aktes in omgekeerde volgorde in bij het Kadaster. Eerst uw aankoopakte en daarna de doorverkoopakte. Zo sluit de juridische levering weer correct op elkaar aan.
Het resultaat: minder overdrachtsbelasting en dus meer rendement.
Let op: timing en structuur zijn cruciaal
Toch zien wij dat ondernemers en particulieren hier niet altijd bij stilstaan. De focus ligt op de deal en de winst. De juridische structuur krijgt minder aandacht.
Juist daar zit vaak de winst.
Omgekeerd passeren is geen standaardtruc. De koopovereenkomsten moeten goed op elkaar aansluiten en de timing moet kloppen. Is de eerste levering al gepasseerd, dan is het meestal te laat.
Daarom is het verstandig om al vรณรณr de levering met uw notaris te overleggen.
Een slimme structuur vooraf voorkomt onnodige belasting achteraf.
Wij denken graag met u mee.
Deze rubriek wordt verzorgd door mr. Rob Timmers en mr. Bart van den Berg. Tel: 0252 414008. Reacties: notaris@notaristimmers.nl of vandenberg@notaristimmers.nl
Meer informatie: www.notaristimmers.nl